Immobilie vermieten – Checkliste

Eine Immobilie zu vermieten bedeutet mehr als nur Mieteinnahmen zu erhalten. Vor dem Vermieten sollten Wirtschaftlichkeit, Finanzierung, Mietrecht, Mieterwahl, Nebenkosten, Versicherungen, Verwaltung und Steuern sorgfältig geplant werden.

🏠 Vor dem Vermieten

  • Prüfen: Selbst nutzen, verkaufen oder vermieten?
  • Zustand der Immobilie und notwendigen Renovierungsbedarf prüfen
  • Wohnfläche und Ausstattung dokumentieren
  • Mietspiegel und vergleichbare Wohnungen in der Umgebung prüfen
  • Realistische Kaltmiete ermitteln
  • Prüfen, ob eine Mietpreisbremse oder andere örtliche Vorgaben gelten
  • Leerstand und mögliche Zeiten ohne Miete einkalkulieren
  • Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltung und unerwartete Kosten bilden
  • Renovierungen planen
  • Separates Konto für Mieteinnahmen und Immobilienkosten einrichten
  • Ausreichenden finanziellen Puffer für mehrere Monate einplanen
  • Hausverwaltung über die Vermietung informieren

📊 Wirtschaftlichkeit berechnen

Bruttomietrendite:
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Für eine realistischere Berechnung zusätzlich Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und weitere laufende Kosten berücksichtigen.

  • Kaltmiete berechnen
  • Warmmiete und Betriebskostenvorauszahlung getrennt betrachten
  • Kreditrate in Zins und Tilgung aufteilen
  • Nicht umlagefähige Kosten berücksichtigen
  • Rücklage für Reparaturen einplanen
  • Versicherungen berücksichtigen
  • Verwaltungskosten berücksichtigen
  • Mögliches Mietausfallrisiko und Leerstand berücksichtigen
  • Monatlichen Cashflow berechnen
  • Auch verschiedene Zinsszenarien und eine spätere Anschlussfinanzierung durchrechnen
  • Prüfen, ob die Immobilie auch bei höheren Zinsen oder vorübergehendem Leerstand finanziell tragbar bleibt

Wichtig: Cashflow und steuerliches Ergebnis sind nicht dasselbe. Die Tilgung ist eine tatsächliche Zahlung, aber steuerlich grundsätzlich keine Werbungskosten; Zinsen können dagegen bei entsprechender Zuordnung als Werbungskosten berücksichtigt werden.

💶 Miete & Nebenkosten

  • Kaltmiete anhand von Mietspiegel und vergleichbaren Angeboten festlegen
  • Betriebskostenvorauszahlung realistisch kalkulieren
  • Nur umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter umlegen
  • Grundsteuer kann grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, wenn die entsprechenden Voraussetzungen und Vereinbarungen vorliegen.
  • Nicht umlagefähige Kosten selbst einplanen
  • Strom und ggf. Internet grundsätzlich direkt durch den Mieter organisieren lassen
  • Jährliche Nebenkostenabrechnung organisieren
  • Abrechnung der Hausverwaltung sorgfältig prüfen
  • Vorauszahlungen nach einer Abrechnung bei Bedarf auf angemessene Höhe anpassen
  • Fristen für die Betriebskostenabrechnung beachten
  • Belege und Abrechnungsunterlagen aufbewahren

Betriebskostenvorauszahlungen müssen angemessen sein. Nach einer Abrechnung können sie angepasst werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

📄 Mietvertrag

  • Mietvertrag mit aktueller rechtlicher Grundlage verwenden
  • Bei Unsicherheiten Mietvertrag anwaltlich prüfen lassen
  • Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung klar trennen
  • Kaution korrekt vereinbaren
  • Zahlungsweise und Fälligkeit der Miete festlegen
  • Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Rückgabe rechtlich prüfen lassen
  • Nutzung der Wohnung festlegen
  • Umgang mit baulichen Veränderungen und Bohrungen regeln
  • Regelungen zu Untervermietung und Tierhaltung prüfen
  • Übergabezustand dokumentieren
  • Hausordnung und weitere Vereinbarungen beifügen, soweit erforderlich
  • Bei befristeten Mietverträgen unbedingt die gesetzlichen Voraussetzungen prüfen
  • Keine unwirksamen Klauseln wie pauschale Verbote oder unzulässige Rückgabeforderungen übernehmen

🔐 Kaution

  • Kaution entsprechend der gesetzlichen Vorgaben vereinbaren
  • Bei Wohnraum grundsätzlich maximal drei Nettokaltmieten
  • Mieter kann eine Geldkaution grundsätzlich in drei gleichen Monatsraten zahlen
  • Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen
  • Anlage und Erträge korrekt dokumentieren
  • Nach Ende des Mietverhältnisses prüfen, ob noch berechtigte Forderungen bestehen
  • Kaution anschließend entsprechend der gesetzlichen Vorgaben abrechnen und zurückzahlen

👤 Mieter auswählen

  • Keine Entscheidung nur aus Sympathie treffen
  • Einkommenssituation und Zahlungsfähigkeit prüfen
  • Geeignete Einkommensnachweise anfordern
  • Bonitätsauskunft im rechtlich zulässigen Umfang prüfen
  • Mieterselbstauskunft verwenden
  • Vorheriges Mietverhältnis bzw. Mietzahlungen nur mit zulässiger Einwilligung und im rechtlichen Rahmen prüfen
  • Identität und Kontaktdaten des Mieters überprüfen
  • Beruf und Beschäftigungssituation berücksichtigen
  • Mehrere Bewerber nach denselben sachlichen Kriterien vergleichen
  • Datenschutz bei Unterlagen beachten
  • Auswahlentscheidung dokumentieren
  • Persönliche Merkmale nicht als unzulässiges Auswahlkriterium verwenden

📸 Wohnung vor der Übergabe

  • Professionelle bzw. aussagekräftige Fotos machen
  • Jeden Raum fotografieren
  • Böden, Wände, Türen, Fenster und Sanitäreinrichtungen dokumentieren
  • Küche und vorhandene Geräte dokumentieren
  • Zählerstände festhalten
  • Vorhandene Schäden schriftlich aufnehmen
  • Übergabeprotokoll erstellen
  • Schlüsselanzahl dokumentieren
  • Fotos und Protokoll digital und geordnet speichern

📢 Wohnung inserieren

  • Gute und helle Fotos erstellen
  • Grundriss bereithalten
  • Wohnfläche, Zimmer und Ausstattung korrekt angeben
  • Lage und Besonderheiten beschreiben
  • Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung transparent angeben
  • Verfügbarkeit und gewünschter Mietbeginn angeben
  • Energieausweis und gesetzlich erforderliche Angaben beachten
  • Besichtigungstermine organisieren
  • Bewerbungsunterlagen strukturiert sammeln

🔑 Übergabe

  • Übergabetermin vereinbaren
  • Übergabeprotokoll gemeinsam durchgehen
  • Zählerstände dokumentieren
  • Schlüssel übergeben und Anzahl festhalten
  • Zustand der Wohnung nochmals dokumentieren
  • Fotos am Übergabetag machen
  • Hausverwaltung informieren
  • Unterlagen und Protokoll digital speichern

🧰 Während der Vermietung

  • Mieteingang monatlich kontrollieren
  • Bei ausbleibender Zahlung frühzeitig reagieren
  • Reparaturen und Schäden dokumentieren
  • Mieter über notwendige Maßnahmen rechtzeitig informieren
  • Schimmel und Feuchtigkeit ernst nehmen und Ursache klären
  • Wartungen und gesetzlich erforderliche Prüfungen organisieren
  • Versicherungsfälle dokumentieren und melden
  • Hausverwaltung bei relevanten Schäden oder Maßnahmen informieren
  • Alle Rechnungen, Angebote und Handwerkerunterlagen aufbewahren

🛡️ Versicherungen

  • Wohngebäudeversicherung prüfen
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht prüfen
  • Vermieter-Rechtsschutz nach Bedarf prüfen
  • Versicherungsschutz für Mietausfall bzw. Mietnomaden nur nach tatsächlichem Bedarf und Bedingungen prüfen
  • Deckungssummen und Ausschlüsse kontrollieren
  • Versicherungen regelmäßig überprüfen

🚪 Auszug

  • Kündigung und Kündigungsfrist prüfen
  • Kündigung auf Wirksamkeit und Form prüfen
  • Übergabetermin vereinbaren
  • Wohnung gemeinsam besichtigen
  • Zustand mit Einzugsdokumentation vergleichen
  • Schäden und offene Punkte dokumentieren
  • Zählerstände aufnehmen
  • Alle Schlüssel zurücknehmen
  • Übergabeprotokoll erstellen
  • Betriebskostenabrechnung bzw. Zwischenabrechnung organisieren
  • Kaution nach Prüfung möglicher Forderungen abrechnen
  • Wohnung für die nächste Vermietung vorbereiten

Bei einer normalen Wohnraummiete kann der Vermieter nicht einfach jederzeit mit einer pauschalen dreimonatigen Frist kündigen. Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse; außerdem können sich seine Kündigungsfristen nach fünf und acht Jahren verlängern.

🧾 Steuer & Vermietung

  • Einnahmen aus Vermietung vollständig dokumentieren
  • Anlage V für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung prüfen
  • Schuldzinsen des vermietungsbezogenen Darlehens erfassen
  • Werbungskosten sammeln
  • Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen dokumentieren
  • Kosten für Verwaltung und Vermietung dokumentieren
  • Versicherungen des Mietobjekts erfassen
  • Grundsteuer und weitere laufende Kosten korrekt zuordnen
  • Fahrtkosten und sonstige beruflich veranlasste Aufwendungen nur nach den steuerlichen Voraussetzungen berücksichtigen
  • Handwerkerrechnungen vollständig aufbewahren
  • Anschaffungs- und Kaufnebenkosten sauber dokumentieren
  • Gebäude- und Grundstücksanteil bei der Abschreibung unterscheiden
  • AfA anhand Baujahr, Fertigstellung und steuerlicher Voraussetzungen berechnen
  • Bei ungewöhnlich kurzer tatsächlicher Nutzungsdauer prüfen lassen, ob eine entsprechende AfA rechtlich nachgewiesen werden kann
  • Steuerliche Auswirkungen von Renovierung, Modernisierung und Anschaffungskosten unterscheiden
  • Steuerberater einmalig oder regelmäßig zur individuellen Gestaltung und Einordnung einbeziehen
  • Jährlich prüfen, ob sich durch Finanzierung, Renovierung, Verkauf oder Nutzungsänderung steuerliche Auswirkungen ergeben

Bei Wohngebäuden gelten je nach Fertigstellungszeitpunkt unterschiedliche AfA-Sätze; für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude nennt § 7 EStG grundsätzlich 3 %, für bestimmte ältere Gebäude 2 % bzw. 2,5 %. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann unter bestimmten Voraussetzungen relevant sein.

🏦 Finanzierung & Anschluss

  • Darlehensvertrag und Zinsbindung im Blick behalten
  • Restschuld regelmäßig prüfen
  • Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung notieren
  • Verschiedene Szenarien für die Anschlussfinanzierung berechnen
  • Prüfen, wie sich eine höhere Zinsbelastung auf den Cashflow auswirkt
  • Sondertilgungen und Tilgungssatz mit der Bank besprechen
  • Bei Verkauf mögliche Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
  • Bei einer Umschuldung nicht nur die neue Rate, sondern die Gesamtkosten vergleichen

📈 Mieterhöhung & langfristige Planung

  • Gesetzliche Möglichkeiten für Mieterhöhungen prüfen
  • Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig beobachten
  • Nach Modernisierungen prüfen, ob eine Mieterhöhung rechtlich möglich ist
  • Miete nicht automatisch jedes Jahr erhöhen
  • Mietvertrag und gesetzliche Grenzen beachten
  • Langfristige Entwicklung von Miete, Kosten und Finanzierung beobachten
  • Prüfen, ob Vermietung langfristig noch zur eigenen finanziellen Planung passt

🏷️ Verkauf oder Behalten

  • Immobilienwert regelmäßig überprüfen
  • Restschuld und mögliche Verkaufskosten berechnen
  • Verkaufserlös nach Ablösung des Darlehens berechnen
  • Steuerliche Folgen eines Verkaufs prüfen
  • Zehnjahresfrist nach § 23 EStG beachten und individuell prüfen
  • Vor einem Verkauf Steuerberater und ggf. Bank einbeziehen
  • Nicht nur auf den Verkaufspreis, sondern auf den tatsächlichen Nettoerlös schauen

Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen; es gibt jedoch gesetzliche Ausnahmen, insbesondere bei bestimmten Formen der Eigennutzung. Deshalb sollte „nach zehn Jahren steuerfrei“ nicht pauschal angenommen werden.

📁 Unterlagen & Organisation

  • Separaten digitalen Immobilienordner anlegen
  • Mietvertrag und Nachträge speichern
  • Übergabe- und Abnahmeprotokolle speichern
  • Fotos und Videos archivieren
  • Rechnungen und Handwerkerunterlagen sammeln
  • Versicherungsverträge speichern
  • Darlehensunterlagen ablegen
  • Nebenkostenabrechnungen und Hausverwaltungsunterlagen sammeln
  • Steuerunterlagen jährlich vollständig ablegen
  • Mieteingänge kontrollieren
  • Fristen und Termine in Kalender eintragen
  • Wichtige Unterlagen zusätzlich sichern

Merksatz:
Kalkulieren → rechtlich prüfen → Mieter sorgfältig auswählen → sauber übergeben → laufend kontrollieren → Rücklagen bilden → steuerlich dokumentieren → regelmäßig neu bewerten.

🏠 Mieterwechsel – Ablauf & Checkliste

🚪 1. Auszug des bisherigen Mieters

  • Kündigung und Kündigungsfrist prüfen
  • Kündigung bestätigen
  • Auszugstermin festhalten
  • Übergabetermin vereinbaren
  • Wohnung gemeinsam besichtigen
  • Zustand und mögliche Schäden dokumentieren
  • Fotos von allen Räumen machen
  • Zählerstände ablesen und dokumentieren
  • Alle Schlüssel zurücknehmen und Anzahl prüfen
  • Übergabeprotokoll erstellen und unterschreiben lassen
  • Offene Mieten oder sonstige Forderungen prüfen
  • Kaution und mögliche Ansprüche prüfen
  • Nebenkostenabrechnung bzw. Zwischenabrechnung vorbereiten

🧹 2. Wohnung prüfen & vorbereiten

  • Wohnung auf Schäden und Mängel kontrollieren
  • Wände, Böden, Türen und Fenster prüfen
  • Sanitäranlagen prüfen
  • Schimmel oder Feuchtigkeit kontrollieren
  • Heizungen prüfen
  • Einbauten und mitvermietete Geräte prüfen
  • Notwendige Reparaturen durchführen lassen
  • Wohnung reinigen bzw. Reinigung organisieren
  • Zählerstände und Zustand dokumentieren
  • Neue Fotos für das Inserat erstellen
  • Wohnung für die Neuvermietung vorbereiten

📢 3. Neue Vermietung vorbereiten

  • Mietpreis und Nebenkosten festlegen
  • Inserat erstellen
  • Fotos und Wohnungsbeschreibung vorbereiten
  • Besichtigungstermine organisieren
  • Bewerberunterlagen prüfen
  • Bonität bzw. Zahlungsfähigkeit prüfen
  • Geeigneten Mieter auswählen
  • Neuen Mietvertrag vorbereiten
  • Kaution vereinbaren
  • Einzugstermin vereinbaren
  • Hausverwaltung über den Mieterwechsel informieren, falls erforderlich

✍️ 4. Mietvertrag & Vorbereitung des Einzugs

  • Mietvertrag abschließen
  • Vereinbarte Kaution prüfen
  • Erforderliche Unterlagen des neuen Mieters aufnehmen
  • Übergabetermin vereinbaren
  • Schlüssel und Anzahl vorbereiten
  • Übergabeprotokoll vorbereiten
  • Hausordnung und wichtige Informationen zusammenstellen
  • Falls vorhanden: Stellplatz, Keller, Garage oder sonstige Nebenräume zuordnen

🔑 5. Einzug & Wohnungsübergabe

  • Wohnung vor Übergabe nochmals kontrollieren
  • Zustand der Wohnung dokumentieren
  • Fotos bei Einzug machen
  • Zählerstände ablesen und dokumentieren
  • Alle Schlüssel übergeben und Anzahl festhalten
  • Übergabeprotokoll gemeinsam ausfüllen
  • Übergabeprotokoll unterschreiben lassen
  • Hausordnung und wichtige Informationen übergeben
  • Bedienungsanleitungen oder Unterlagen für mitvermietete Geräte übergeben
  • Mieteingang kontrollieren
  • Kaution kontrollieren
  • Unterlagen digital und im Immobilienordner ablegen

📁 6. Nach dem Mieterwechsel

  • Mieterdaten und Vertragsunterlagen vollständig ablegen
  • Übergabeprotokoll ablegen
  • Fotos und Zählerstände speichern
  • Kautionsunterlagen ablegen
  • Versicherungen bzw. Hausverwaltung informieren, falls erforderlich
  • Nebenkostenabrechnung für den bisherigen Mieter weiterführen
  • Neue Mietzahlungen kontrollieren
  • Daueraufträge bzw. Zahlungseingänge beobachten
  • Fristen und wichtige Termine im Kalender notieren

💡 Planfuchs-Merksatz

Auszug dokumentieren → Wohnung prüfen → reparieren → neu vermieten → Vertrag abschließen → Übergabe dokumentieren → Unterlagen ablegen.

Immobilie vermieten – Argumente dafür und dagegen

Eine Immobilie zu vermieten kann langfristig interessant sein, bringt aber auch laufende Verantwortung, Kosten und Risiken mit sich.

🏡 Argumente für das Vermieten

Mögliche Vorteile

  • Monatliche Mieteinnahmen
  • Immobilie bleibt im eigenen Besitz
  • Mieteinnahmen können die Finanzierung unterstützen
  • Tilgung des Kredits kann langfristig Vermögen aufbauen
  • Möglichkeit einer langfristigen Wertsteigerung
  • Immobilie kann später selbst genutzt werden
  • Zusätzliche Einnahmen im Alter möglich
  • Möglichkeit, die Immobilie später zu verkaufen
  • Bestimmte Kosten können steuerlich berücksichtigt werden
  • Vermögen kann langfristig über mehrere Immobilien aufgebaut werden
  • Bei geeigneter Lage kann eine dauerhafte Nachfrage nach Wohnraum bestehen

⚠️ Argumente gegen das Vermieten

Mögliche Nachteile

  • Risiko von Leerstand
  • Risiko von Mietausfällen
  • Auswahl und Betreuung von Mietern
  • Zeitaufwand für Verwaltung und Kommunikation
  • Reparaturen und Instandhaltung
  • Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können
  • Aufwand für Nebenkostenabrechnungen
  • Gesetzliche Vorgaben und Mietrecht müssen beachtet werden
  • Mieterwechsel verursachen zusätzlichen Aufwand und Kosten
  • Schäden an der Immobilie können entstehen
  • Rücklagen für Reparaturen und größere Investitionen sind notwendig
  • Finanzierung und Zinsen müssen auch bei Leerstand weiter bezahlt werden
  • Immobilienwert kann sinken
  • Verkauf ist nicht immer kurzfristig möglich
  • Steuerliche Pflichten und Dokumentation
  • Konflikte mit Mietern können Zeit und Geld kosten
  • Verwaltung kann an eine Hausverwaltung abgegeben werden, verursacht dann aber zusätzliche Kosten

💭 Vor dem Vermieten prüfen

  • Wie hoch sind realistische Mieteinnahmen?
  • Welche laufenden Kosten bleiben beim Eigentümer?
  • Wie hoch sind Rücklagen für Reparaturen?
  • Was passiert bei Leerstand oder Mietausfall?
  • Wie viel Zeit möchte ich selbst in die Verwaltung investieren?
  • Lohnt sich eine Hausverwaltung?
  • Wie entwickelt sich die Lage und die Nachfrage nach Wohnraum?
  • Wie sieht die Finanzierung langfristig aus?
  • Welche steuerlichen Auswirkungen entstehen?
  • Kommt später Eigennutzung oder Verkauf infrage?

Merksatz:
Vermieten kann laufende Einnahmen und langfristigen Vermögensaufbau ermöglichen – bringt aber gleichzeitig Verantwortung, Kosten und Risiken mit sich.

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